物业如何扩张?拼爹还是拼平台?

  • 日期:07-29
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  年关难过年年过,在资本市场上浮沉,经济疲弱加上各不明确的风险因素,这些资金用于在国防部门聚集在一起。自去年以来,资本流动一直稳定,不受经济周期的影响。房地产板块部门已成为宠儿,而许多地产股的PE已经超过30倍,远离房地产企业。

物业管理服务行业一直是老师遗弃的学生。结果稳定,但不是特别好。它不如顶尖学生好,所以它不会像熊孩子那样痛苦。但是,当资本市场受到一波浪潮的冲击时,稳定性成为一个重要的优势。资本市场发现,虽然房地产企业早年发展迅速,但他们积累了巨大的物业管理市场。互联网的发展和社区经济的兴起使得物业管理和社区服务的想象力成为一种巨大的想象力,需要探索盈利模式。

近年来,房地产公司分拆了他们的房地产业务。 2018年,六只地产股在香港上市。 2019年上半年,奥园健康和滨江服务也上市。多元房地产,鑫源地产和蓝光嘉宝也排队上市,一些住房公司也表达了未来考虑分拆房地产业务的上市,显示了市场的热情。面对这股草地和狂欢节,我们需要冷静下来,看看不同房地产公司的异同。

对于物业服务公司而言,管理区域是重要的指标之一。在目前的港股上市公司中,管理层排名前五位的是彩生活,碧桂园服务,绿城服务,中海物业和雅生活服务。如果仔细观察各自的扩展和动机,你可以找到一本有趣的“中国房地产指南”。

目前,内地物业管理企业可分为第一类,争取扩大管理区和扩建工地,依托相关房地产公司的资源继续扩大规模管理;第二类,平台,构建社区服务平台的主力军,通过平台输出实现规模扩张。

第二代和第二代物业服务企业

俗话说,要学好数学和物理,最好有一个好父亲。中海物业及乡村花园服务。它们都依赖于附属公司的强大资源,并受到市场的青睐。

中国海运物业拥有国有资产监督管理委员会的背景,管理领域几乎全部来自中国海外发展集团。根据年报,中海置业于2017年以1.9亿元收购中国海外发展120份物业管理合约,管理面积约2410万平方米,带动公司管理面积增加37.3%至1.28亿平方米。

凭借母公司的高端商业资源,中海物业可以承接各种政府和公共项目。凭借如此优质的牛奶,中海物业基本上不需要在市场上寻找,管理规模和相关收入也能稳步增长。

因此,由中央企业支持的中海置业更注重基本物业和稳定的现金流。面对行业劳动力成本上升及物业管理费增加的困难,中海物业的压力相对较小。扩大业务的动力不是太大。与其他正在积极扩大规模和增加增值服务收入的房地产公司不同,“寻求稳定”是其业务的基调。

可以看出,中海置业被认为是国有大型房地产的认可,资本市场将其视为长期稳定的现金流量企业,在利润增长30%的情况下维持30倍市盈率。

除了第二代,房地产行业还有富裕的第二代。例如,由碧桂园支持的碧桂园服务,是销售量最大的,占2017年连接房地产公司领域近90%的面积。虽然该公司也在积极扩展到第三 - 派对市场,这一比例在2018年降至80%,但仍然很高。

如果市场看中国航运物业的“稳定”,那么投资者对碧桂园的“快速”服务持乐观态度。 2018年,碧桂园的总管理面积(收入面积+储备面积)为5.05亿平方米,同比增长53.3%。其中,管材面积同比增长47.8%至1.81亿平方米,储备面积增加56.5%至3.23亿平方米。保护区不仅比管道区域增加得快,而且几乎是管道区域的两倍。碧桂园拥有大规模的房地产销售,随着新物业的销售和占用,可以支持碧桂园服务管理区的快速增长。

除了“灌溉”管理区,房地产分支机构还可以提供其他“营养”。 2018年,严的增值服务(非业主增值服务)增加了一倍多,达到14.6亿元,占收入的43.3%。非业主增值服务,主要包括个案服务和一手销售代理,通过承办公司项目实现了快速增长。

过去,物业管理服务业被视为房地产公司的物流部门。尚未探索真正的价值,尚未形成完整的商业化模式。目前,高端房地产行业的市场化程度仍然不高,主要是因为高端住宅业主的价格敏感度相对较低,并不会为几块楼的物业费用而烦恼。这也是依赖房地产公司的高端房地产公司的一个重要原因,这些公司更受投资者的青睐。毕竟,树木是如此的好和凉爽,所以资本市场选择地产股,更多的是看你的“爸爸”是谁。只要您查看房地产公司与相关房地产公司之间的PE比较,就可以一目了然地看到这种逻辑。

碧桂园的PE超过碧桂园的6倍,而中国海运的物业则超过5倍。永胜人寿服务于去年年底上市,不仅拥有自己的PE超过30倍,也是其母公司PE的五倍多。因为市场也看好其母公司徐汇控股的资源。徐汇控股在北京和上海从事房地产开发,在内地一线和二线城市拥有良好的销售实力。

然而,这种“高度集中的支持”可能在短时间内有效,但即使房地产开发商继续开发和出售房地产,然后委托给相关的物业服务公司,也很难维持这样的高增长。 Ya Life的2018年利润增长了1.2倍,但PE估值约为20倍。可以看出,资本市场仍然对这种高增长的可持续性保持观望态度。

守护神奇的平台

与中国海运物业和碧桂园服务不同,物业服务业竞争激烈。小型房地产公司面临着越来越高的成本,但房产费难以上涨。小公司不能通过自己的能力选择退出。市场,或大公司的兼并和收购。大型企业希望通过横向收购实现市场规模效应并降低成本影响。近年来,大型鱼类吃小鱼的现象也在房地产市场上演。

2018年,房地产公司聚集在一起并上市。从融资目的来看,大部分资金都用于关闭并购以扩大规模。根据中国指数研究院的数据,在香港主板上市的10多家物业服务公司已经筹集了50%-60%的并购收益,10%-20%用于扩展增值服务,以及10%用于智能和平台构建。根据方正证券的统计,2013年至2018年,房地产公司合并收购141起,并购总额为471亿元。

与其他公司的扩张不同,它被定位为社区互联网服务平台,以获得具有平台输出的管理区域。

蔡生生董事长潘军曾表示,公司往往以市场为导向。它与同行不同。 “他有钱,你为第二代富有。” “依靠他出售房屋以赚钱和补贴房产费是错误的。”

Color Life通过社区运营和平台输出模式增加管理区域。这种扩张方式,通过小股票交易和平台输出模式,有助于第三方管理,避免并购带来的大量资本消耗。该公司一再强调,它是第三方物业社区服务平台。根据年报,2018年,彩之云平台服务区已达11.2亿平方米,其中平台合作扩建平台产量增加22.5%至5.68亿平方米,约占51 %,超出合同管理。总楼面面积,可见平台输出已成为色彩生活扩展的手段之一。

中海置业,碧桂园服务和雅丽生活依靠“祖传”资源,平台上输出色彩生命。仍有许多第三方物业服务公司在繁荣时期上市,但规模相对较小,市值低于10亿,这些公司未来的发展和模式还有待观察。

抓住人们抓住一个巨大的差异

“母亲的孩子”的逻辑并非不合理,但在经济快速发展和转型的社会中,没有好处可以躺下来取胜。今天的优势可能会成为明天的劣势,所以即使是那些似乎在外界拥有足够牛奶的管理公司也在探索第三方市场。一方面,它是开拓土地,抢先布局,同时逐步减少对相关公司的依赖。

Color Life与Fantasia Year分开,改变并积极发展第三方房地产,减少对母公司的依赖。如果PE比较反映了资本市场对物业管理企业与兄弟房地产企业关系的看法,那么市场价值在一定程度上反映了公司的规模和自身的经营能力。色彩生活的市场价值不断接近当年的格局,但其他物业管理企业依赖房地产资源。相关房地产公司的市场价值差异很大。

无论是战斗还是平台,这些公司似乎都在扩大其领土,但它们扩展的方式不同,反映了他们不同的目标。中海置业,碧桂园服务和雅丽人寿正在积极扩大规模,无论是来自相关房地产公司还是第三方房地产,但他们正在争夺房产的经营权,而色彩生活则更加集中通过平台输出增加管理区域。为家庭而战。

简单地说,前者想要物业管理的“土地”,然后在这个土地上工作,更多的是围绕基本财产进行其他服务。后者关注社区中的“人”,对居民的不同需求大惊小怪,所以色彩生活通过平台输出并与社区居民联系,而彩之云平台连接不同的大平台和提供各种这样的服务,形成社区交通的转移。

这是一个非常有趣的现象,它也反映出房地产行业的一些龙头企业正在探索转型之路,但轨道和定位的选择可以说是非常不同的。

可以预见,未来管理领域的竞争将更加激烈:从行业现状来看,劳动力成本和价格上涨的困难仍然悬在不同的物业服务公司的头上。许多公司必须首先抓住并有资格进入探索之路,否则生存可能成为一个问题。从发展前景来看,行业正在逐步走向市场化。物业服务市场将在未来逐步独立,变得更专业,更规范,不再仅仅是房地产行业利益链的一部分。此外,内地消费自我意识的增加将带来更多的主动性。物业管理业务将用完,未来可能不再是开发商的决定。在这种情况下,大企业之间的斗争强度也将是激烈的。愈演愈烈。对于拥有不同种族和不同策略的公司,谁最终会得到上帝的青睐?还是每个开花,他们自己的精彩?